Posudite 30-godišnju i uložite razliku


[Updated in August 2019 to reflect changes in the new tax law. 90% of taxpayers take the standard deduction now.]

Čitatelj Dan ostavio je ovaj komentar na moj post o plaćanju 30-godišnjeg zajma na 15-godišnjem rasporedu:

Ako vam se kuća isplati u 15, umjesto u 30, pružit će vam mir nakon 15 godina. Ali pod koju cijenu?

Oportunitetni trošak zaključavanja tog novca u kapitalu vaše kuće može biti značajan ako uložite razliku.

Čitateljica Heidi također je tražila:

Iako bi bilo lijepo prodati kuću u to vrijeme i nemati hipoteku, borim se sa povezivanjem sredstava u otplaćenu hipoteku. Moji mirovinski računi su izdvojeni, ali moj oporezivi račun ulaganja mogao bi upotrijebiti dodatna sredstva (nadam se da zaradim veću stopu od onoga što bih platio hipotekom). Tvoj pogled?

Mnogi misle da je hipoteka na hipoteci povijesna, to je jeftin novac, pa bi bilo pametno produžiti otplate i uložiti razliku. Posuditi frazu iz kupovine životnog osiguranja – "kupi termin i uloži razliku" – ovu strategiju nazivam "posudite 30-godišnje i uložite razliku„.

Pokrenimo brojeve i vidimo da li je to dobar potez.

Primjer: Bob refinancira hipoteku u iznosu od 400 tisuća dolara u Indiani. Može dobiti hipoteku s fiksnom stopom od 30 godina na 3,5% ili 15-godišnju hipoteku s fiksnom stopom od 3,0% pri usporedivim troškovima zatvaranja. Hipoteka na 30 godina zahtijeva plaćanje 1,796 dolara mjesečno. Hipoteka za 15 godina zahtijeva plaćanje 2.762 dolara mjesečno.

Bob odluči uzeti 30-godišnju hipoteku i uložiti razliku od 966 USD mjesečno u "sporedni fond." Pretpostavljamo da Bob na ovom bočnom fondu zaradi 5%. Zbog novog zakona o porezu koji je proširio standardni odbitak, Bob više ne ostvaruje dodatnu poreznu uštedu za veće hipotekarne kamate plaćene 30-godišnjim kreditom. Radi jednostavnosti pretpostavljamo da je bočni fond savršeno porezno učinkovit. Svi likvidni dobici bit će dugoročni kapitalni dobici kada se likvidira sporedni fond. Kada Bob konačno proda svoju kuću, on likvidira sporedni fond, plaća porez na kapitalni dobitak (savezni 15% plus 4% države) i koristi prihod za plaćanje hipoteke.

Želimo usporediti povećanje s neto vrijednošću Boba. To je (a) glavnica isplaćena ako je Bob uzeo hipoteku od 15 godina nasuprot (b) glavnica se isplatila 30-godišnjom hipotekom plus novcem u sporednom fondu nakon plaćanja poreza na kapitalni dobitak. Bez obzira koja strategija rezultira većim brojem pobjeđuje.

Imam detaljne proračune u proračunskoj tablici. Možete dvostruko provjeriti moju matematiku ili unijeti različite pretpostavke. Ovdje rezimiram neto povećanje vrijednosti:

Godina (A) 15-godišnja (B) 30-godišnji plus sporedni fond (B) – (A)
1 $ 21.441 $ 19.484 – $ 1.958
3 $ 66.300 $ 60.744 – $ 5555
5 $ 113.929 $ 105.295 – $ 8633
10 $ 246.270 $ 233.122 – $ 13.148
15 $ od 400.000 $ 389.034 – $ 10.966

Na kraju 1, 3, 5 i 10 godina, strategija "posudite 30 godina i uložite razliku" postaje sve lošija od samo uzimanja 15-godišnje hipoteke. Na kraju 15 godina sporedni fond se napokon sustiže, ali još uvijek ne postoji.

Što se događa? Kako se posuđivanje novca od 3,5% za ulaganje s povratom od 5% uz savršenu poreznu učinkovitost i povoljni tretman dugoročnog kapitalnog dobitka ne isplati 15 godina?

Odgovor se krije u viša stopa na 30-godišnju hipoteku. Iako 0,5% razlika između 15-godišnje i 30-godišnje stope izgleda malo, odnosi se na cjelokupni saldo hipoteke. Veći povrat ulaganja od razlike u mjesečnim isplatama je na znatno manjoj osnovi.

Na primjer, tijekom prve godine hipoteka na 30 godina koštat će otprilike 400 000 USD * 0,5% = 2000 dolara više. Ulaganjem 966 USD mjesečno uz povrat od 5% dobit ćete samo oko 290 USD. Plaćanje 2.000 dolara više za privilegiju za zaradu od 290 dolara na investicijama gubitnički je prijedlog.

S vremenom, kako se bočni fond razvija, zarada od ulaganja počinje prevladavati dodatni trošak hipoteke, ali treba dugo, više od 15 godina u našem primjeru.

Pretpostavke u proračunu zapravo favoriziraju strategiju „posudite 30 godina i uložite razliku“ na nekoliko načina. Prvo postoji rizik. Sporedni fond možda neće moći zarađivati ​​5% godišnje. Čak i ako to radi u prosjeku preko 15 godina, postoji rizik od slijeda povrata. Ako su prinosi dobri u početku kada je bočni fond mali, ali loš u kasnijim godinama kada je bočni fond veći, bočni fond neće imati koristi. Također smo pretpostavili savršenu poreznu učinkovitost. U stvarnosti, bočni fond će morati plaćati neke poreze usput.

Uvjerio bih se u hipoteku od 15 godina za njezinu nižu stopu. Nešto niža stopa na velikom saldu čini veću razliku u apsolutnim dolarima od veće dobiti na malom iznosu.

Imajte na umu da ovo nije tipična situacija "trebam li otplatiti hipoteku ili uložiti". Jednostavno plaćanje hipoteke unaprijed ne snižava stopu na cjelokupni neizmireni saldo. Nižu stopu na cjelokupni saldo dobijate samo kada se čvrsto obavezate da ćete svaki mjesec vršiti višu mjesečnu uplatu. To je dar posvećenim.

Ne recite za naknade za upravljanje

Ako plaćate savjetniku postotak svoje imovine, plaćate 5-10x previše. Naučite kako pronaći neovisnog savjetnika, platiti za savjet i samo savjet.

Pronađite samo savjete